Радиостанция Голос Столицы

 

Фонд государственного имущества Украины завершает разработку Единой базы данных оценки недвижимости. Там утверждают: когда эта система заработает, государство и государственный бюджет могут получить дополнительно от двух до трех миллиардов гривен.

 

Введение данной процедуры отслеживания предусматривает, что квартиры в центральных частях крупных городов не смогут продавать по заниженной стоимости — их цена будет привязана к тем индикативам, которые будут находиться в конкретной программе. То есть, если соглашение будет в рамках индикативов — нотариус его оформляет, если нет — соглашение не заключают.

 

О плюсах и минусах введения единой базы данных оценки недвижимости в эфире радиостанции Голос Столицы рассказал эксперт по недвижимости Олег Приходько.

 

Як ви оціните факт створення такої Єдиної бази даних оцінки нерухомості? Навіщо вона потрібна?

 

— Загалом я дуже позитивно оцінюю цю ініціативу, вона правильна і розумна для нашої держави для того, щоб навести лад в оцінці нерухомості взагалі по всій країні.

 

Йдеться передусім про те, щоб уникати спекуляцій?

 

— Можливо не спекуляцій, а з кожної угоди з купівлі-продажу платять податки. І часто при укладанні угоди ціна занижується, тому що незалежні оцінщики, які працюють у нас в Україні, за якусь невелику плату можуть занизити ціну, придумати коефіцієнти понижуючі в залежності від технічного стану і такого іншого. І тому податки будуть платитися з меншої суми. А, якщо буде одна база, в якій будуть аналоги вказуватися, ціни мінімальні, максимальні, вже така операція буде унеможливлена. Тому держава буде отримувати більше коштів за рахунок того, що база оподаткування буде більшою із кожного об'єкта.

Анатолий Топал
Как обновление строительных норм повлияет на рынок недвижимости. Мнение эксперта

Раніше вже законодавчо впливали на те, щоб оцінщики не занижували вартість квартир. Це подіяло якось?

 

— Мені невідомо такі випадки. Річ у тім, що будь-який оцінщик може, залежно по якій системі він оцінює нерухомість, може оцінювати по аналогам, по дохідній частині — це залежить від характеру цієї нерухомості, і тому можна зробити зазор в мінімальній і максимальній оцінці відсотків у 50. Ціну можна як занизити, так і завищити в залежності від того, яка стоїть мета у цього оцінщика.

 

Які сьогодні варіанти мінімізації розміру податків на ринку використовують?

 

— Перше, що є — це заниження, звичайно, оціночної вартості, з якої платять податки.

 

Умовно кажучи, оцінщик має прийти додому до людини, взяти документи, оцінити її зовні, звіритися з документами, і за умовами проживання, за метражем квартири, визначитись із тим, у скільки її оцінити? Ринкова вартість мається на увазі?

 

— Якщо ми говоримо по квартирі, то це саме так, але туди потрібно добавити, що він має оцінити ще й технічний стан, плюс будинок, в якому вона знаходиться.

 

Якщо говорити про об'єм ринку та кількість угод з купівлі-продажу, чи можна констатувати, що ринок продовжує збільшуватись?

 

— Останнім часом на вторинному ринку нерухомості дійсно видно збільшення пропозиції, і тому, щоб говорити, скажем так, що ринок виріс там згідно якихось чинників, так не можна сказати, просто той об'єм, який був, відкладена пропозиція, вона сьогодні вийшла на ринок нерухомості. І, мабуть, що це в першу чергу пов'язано з тим, що банки проводять фінмоніторинг угод, і багатьом людям потрібно показувати свої доходи, і тому для того, щоб показати доходи, де людина взяла гроші, вона там може продати свою нерухомість.

 

Що означає термін «відкладена пропозиція»?

 

— Якщо коротко, то на сьогоднішній день ринок знаходиться у своїй нижній межі, тому ті власники декількох квартир, вони не спішили продавати свої квартири, очікували, що, можливо, ринок зробить ріст вгору, і тому вони чекали, але ринок не росте, і тому вони для того, щоб квартири просто не пустували чи не здавати їх в оренду, потрібні кошти, можливо у них бізнес є, куди можна перенаправити ці кошти, вони виставили їх на продаж і продають.

 

А щодо офісної нерухомості або, наприклад, складської - тут, яка ситуація?

 

— При продажі однозначно потрібна оцінка, але, якщо угоди укладаються між юридичними особами, то там іще має велике значення балансова вартість, по якій балансовій вартості стоїть ця нерухомість на балансі продавця. І тому податки будуть обчислюватись з цієї ж суми, тому, скажемо так, що ринкова вартість незалежних оцінювачів, вона важлива при таких угодах, але вона не є основною, від якої будуть відштовхуватись при нарахуванні податків.

 

Балансова вартість десь позначатиметься? Наприклад, в Єдиній базі даних оцінки нерухомості?

 

— Цього не можу сказати, не впевнений, що це буде якось фіксуватися, тому що спочатку говорили при розробці цього законопроекту, що там має накопичуватися оціночні звіти, а балансові — це комерційна діяльність підприємств, я не думаю, що там будуть ці вартості.

Как обезопасить свою квартиру от кражи на 99,9%. Интервью с экспертом Виктором Векличем

Чи можете прогнозувати збільшення вартості квадратного метру або навпаки — ще більше його падіння?

 

— Тут потрібно розділити на сегменти ринок нерухомості. Якщо ми говоримо про самий дешевий і старий житловий фонд, то я прогнозую, що до кінця року квартири можуть знизитися у вартості десь на 5-10%. Якщо ми говоримо про новобудови, які вже або здалися, або будуть здані в експлуатацію протягом місяця-двох, то ця нерухомість навпаки виросте. І плюс потрібно дивитися по квартирам, по тому, в якому стані вони знаходяться, якщо ми говоримо про середній сегмент, то гарні квартири, які користуються попитом в центральних районах, в передцентральних, скоріш за все, вони залишаться на тих цінах, які є на сьогоднішній день.

 

То яка ваша порада — купувати нерухоме майно сьогодні?

 

— Якщо ваші накопичення знаходяться у валюті, то я б, мабуть, радив відкласти цю покупку до осені. Якщо у вас є необхідність в житлі, в розширенні, в придбанні, у вас є кошти в національній валюті, то знаходьте персональних маклерів, брокерів, укладайте угоди, найдіть правильних, грамотних оцінювачів нерухомого майна і купуйте — ринок сьогодні до цього спонукає.

 

Зазвичай, кажуть, що влітку ринок нерухомості замирає. Чи так насправді? Чому?

 

— Так, ця тенденція є протягом багатьох років, ринок дійсно переходить в пасивний свій стан, але для тих, хто бажає купувати, а особливо на первинному ринку, звертайте уваги на акційні пропозиції забудовників, вони цього літа будуть, я думаю, дуже цікаві. Тому що, ми говоримо, ринок буде замирати, а кошти для будівництва потрібні будуть для забудовників, тому для того, щоб залучити покупців, вони будуть робити акційні пропозиції та надавати, я думаю, дуже цікаві знижки.

 

Напомним, ранее эксперт Виталий Грусевич подчеркнул, что почти в каждой каденции ВР поднимался вопрос о необходимости объединить все строительное законодательство и всю нормативную базу в единый документ и создать градостроительный кодекс, но успеха пока не видно.